#47 – Casa: conviene comprare o affittare?

Nella mia vita sono sempre stato abbastanza zingaro, fin dalla tenera età.

Il trend è continuato (anzi si è aggravato 🙂 ) da quando ho iniziato a lavorare: per un mix di voglia mia di girare un po’ il mondo, necessità di espatriare per trovare uno stipendio più elevato, predisposizione naturale (sono abbastanza portato per le lingue) e colpi di culo, ho vissuto in tre nazioni, sette città e dodici case in quindici anni.

Questo ha fatto si che rimanessi, per necessità, sempre in affitto (in realtà ho provato a comprare un appartamento minuscolo, ma questa è una storia per un’altro post), ed ho imparato a conoscerne le virtù.

Molti però mi hanno detto, nel corso degli anni:

“ma insomma Andrea, cosa continui a buttare i soldi in affitto, comprati una casa che vale la pena”.

Ma ne vale davvero la pena?

Anzitutto va sfatato il falso mito che il mattone sia “un ottimo investimento”.

Questa panzana è molto radicata in particolare negli italiani, che non sapendo fare i conti credono che tutto costi più caro oggi rispetto a trent’anni fa quando spesso non è vero.

Frase sentita veramente:

“ehhh pensa questa casa quando l’ho comprata nel 1980 valeva 200 milioni oggi, anche dopo la crisi coi prezzi che sono crollati, vale ben 400 mila euro!!!1!1!11one”.

Uh?

• 400.000 (euro)  x 1936.27 (cambio lira/€) = 774.5 milioni / 200 milioni = 3.87.

L’investimento casa si è moltiplicato per 3,87 dal 1980.

Sembra tanto?

Dal 1980 ad oggi l’inflazione ha fatto si che per comprare l’equivalente in beni e servizi che si compravano con 1 euro nel 1980 ce ne vogliano 4.13 nel 2017.

In pratica il proprietario di quella casa ci ha perso.

Potete fare i calcoli a questo comodo link.

Una cosa che si è moltiplicata per 3.87 volte in 37 anni ha guadagnato il 3.7% all’anno, rendimento che praticamente qualsiasi altro investimento avrebbe battuto facilmente.

Il grande Shiller (lo stesso del CAPE) ha un indice del costo dell’immobiliare residenziale in America, in termini reali (cioè al netto dell’inflazione).

Qui il grafico con l’andamento dal 1890 ad oggi:

Anche considerando il recente eccesso (dovuto ai tassi a zero), si tratta di un rendimento reale, dal 1890 ad oggi, dello 0,5% annuo.

Dal 1890 al 2000, (110 anni), l’aumento reale di valore delle case è lo 0,2% annuo, simile ad un conto corrente.

Qui per ridere, l’andamento reale, in un periodo simile, della borsa americana (occhio che la scala è logaritmica):

 

La casa è un costo e basta. 

Chiarito che di base la casa è una spesa, se convenga l’affitto o l’acquisto dipende molto da vari fattori legati a situazioni personali e quindi non facilmente raggruppabili in una “regola”. Es.

• Le condizioni a cui uno comprerebbe la casa (Cash o Mutuo? Se Mutuo, a che tasso? Su quanti anni? Ecc)
• Cosa si farebbe coi soldi della parte cash dell’acquisto se non  si comprasse una casa (Li si investirebbe? Se si, come? Li si terrebbe nel materasso?).

Quindi ci sono molte situazioni soggettive, e quelle che leggerete sotto non sono certo regole assolute!

Si può comunque provare a fare un assessment molto cazzometrico che inizi a darci un’idea.

DISCLAIMER: questi calcoli sono non precisi ma grossolanamente accurati.

Chi nelle case investe seriamente fa i conti molto più precisi (ma non per forza più giusti, perché spesso aggiungere dettagli aumenta la possibilità di errore), per cui, ribadisco, prendete queste considerazioni con le pinze.

Il Metodo Cazzometrico

Anzitutto prendete il costo della casa; a titolo di esempio diciamo 300.000 euro per un bel trilocale in ottime condizioni, con parcheggio, in una media città Lombarda vicino a Milano.

Prendiamo l’affitto annuo che costerebbe quella casa, e togliamo tutte le spese di utenze, tasse, eccetera (perché le paghereste anche se compraste la casa), a titolo di esempio prendiamo 10.000 euro annui (circa 830 euro al mese).

A questo punto calcoliamo banalmente:

• affitto annuo / costo casa.

Otteniamo così un numero, in questo caso 0.033, ossia 3.3%.

Questo 3.3% è il rendimento lordo che l’investimento casa garantisce a chi la sta affittando.

Se uno comprasse, questo rendimento rappresenterebbe grossolanamente il vantaggio economico del comprare rispetto all’affittare (per fare i conti più precisi dovremmo aggiungere a questo rendimento l’inflazione, ma toglierci i costi, annualizzati, del mutuo + altri costi di acquisto).

Coi numeri di questo esempio stiamo parlando di un rendimento lordo di 330 euro l’anno, nemmeno 30 euro al mese.

Solo che con l’affitto, in cambio di questi 330 euro extra di spese, abbiamo:

• La possibilità di spostarci quando e quanto vogliamo.
• La flessibilità di poter rispondere ad imprevisti della vita senza avere la zavorra di un mutuo di 30 anni (ho un’amica che ha comprato una casa col fidanzato, e dopo due anni si sono separati. Immaginate il casino).
• La possibilità di prendere una casa che serva precisamente le esigenze del momento (es: passare da un bilocale quando in coppia, a un trilocale con due figlie piccole, a un quadrilocale con due figlie grandi poi di nuovo una casa più piccola quando le figlie escono di casa).
• Di solito quando si compra casa si tende a prendere più di quello che serve perché “è la casa definitiva”, di fatto azzerando gran parte se non tutto il vantaggio del comprare rispetto all’affittare.
• Se esplode un tubo o c’è da rifare il tetto l’affittuario non paga una fava, mentre il proprietario si accolla tutti i costi.

Questi sono tutti punti che valgono libertà, oppure soldi (quindi sempre libertà).

Quando si compara affitto e acquisto, bisogna anche fare attenzione a non paragonare mele con pere.

Tante volte ho sentito “eh pagavo di affitto tanto quanto il mutuo ma almeno poi tra trent’anni ho una casa”.

Comparando una casa in affitto in centro a Como con una casa in culonia.

Ma quindi quando conviene?

 

E’ genericamente accettato che il rapporto “normale” tra costo della casa ed affitto annuo sia tra i 20 ed i 25, quindi un “rendimento” lordo tra il 4 ed il 5%, perché corrisponde circa all’inflazione storica + i costi di mantenimento che il proprietario paga in più.

In definitiva, usate quindi questo metodo come asticella.

Fate la divisione come indicato sopra, ed al netto delle considerazioni personali,

• un prezzo pari a 20-25 volte l’affitto annuo è “normale”.
• un prezzo molto sotto è un affare.
• un prezzo molto sopra è una sòla,

 

Buon risparmio.